דפוסי דיור מושרשים חוסמים דיור צמום

באמצע המאה העשרים עוצבו דפוסי דיור שונים בתכלית בארצות הברית ובישראל. חצי מאה אחר כך, מסיבות בעלות מאפיינים דומים, דפוסי דיור מושרשים מקשים על חיזוק הדיור הצמום ( – הקומפקטי), הנדרש בעידן האקולוגי, וזאת גם כאשר הביקושים  עולים על ההיצע.

פתח דבר

באמצע המאה העשרים התעצב פיתוח הפרברים בארצות הברית. האקלים שהשפיע על צורת דיור אופיינית זו הושפע מגורמים מגוונים, ובהם: סיום מלחמת העולם השנייה. שובם של חיילים מהחזית והקמה מואצת של משפחות חדשות. צורך בפתרונות דיור ברי השגה לזוגות הצעירים ובפתרונות תעסוקה כמקורות לפרנסתם. רצונו של המשק לשוב לשגרה. שפע קרקעות זולות. תעשיית רכב המהווה מנוע צמיחה כלכלי מוביל, ושיעורי בעלות גבוהים בכלי רכב פרטיים.

כשלוש שנים לאחר סיום מלחמת העולם השנייה קמה מדינת ישראל הצעירה והדלה, ומייד בסמוך להקמתה נאלצה להלחם על קיומה. מלבד מלחמת העצמאות ובעיות הביטחון, עמדו בפני מדינת ישראל אתגרים מורכבים רבים, ובהם קליטת ניצולי השואה ופליטי מלחמת העולם, קליטת עולים חדשים רבים ושילובם במשק שטרם התייצב על רגליו, ומציאת פתרונות דיור, תעסוקה, בריאות או חינוך למהגרים הרבים. לאחר תקופת מעבר, בה העולים שוכנו במעברות, עיצבו אילוצי הזמן, המקום והתקציב את הבנייה הציבורית של “שיכוני הבלוקים” – בתי שיכון משותפים, אחידים וספרטנים, שנועדו לספק דיור בר השגה לבני הארץ ולמהגרים הרבים שנקלטו בה.

מאפייני הפרברים האמריקאיים והשיכונים הישראלים שונים בתכלית, אך יש להם מכנה משותף – הם מעידים כי דפוסי שימושי קרקע נוטים להעמיק שורשים תרבותיים, חוקיים ומנהליים, ולגלות יציבות ועמידות המקשה על יישום גישות תכנון חדשות ומעודכנות. מכנה משותף זה יבחן על ידי השוואת ניסיונות, הנערכים הן בארצות הברית והן בישראל, לעודד בתחילת המאה העשרים ואחת דפוסי דיור צמום ( – קומפקטי).

דפוס הפרבור בארצות הברית

לאחר מלחמת העולם השנייה החלו להתפתח פרברי המגורים בארצות הברית. דרכים מהירות שנסללו וכלי רכב פרטיים שהפכו לנפוצים בקרב משקי בית רבים, השפיעו על תכנון ופיתוח הדיור ועיצוב הערים בארצות הברית. ברחבי ארצות הברית תוכננו ונבנו אזורים שיועדו למגורי משפחות, אשר בודדו מאזורי תעסוקה, תעשייה ומסחר. הקשר בין האזורים השונים סופק על ידי אמצעי תחבורה ורשתות מדורגות של כבישים. הפרברים האמריקאים התבססו על בתים חד-משפחתיים צמודי קרקע ונפרדים זה מזה, על כבישי גישה נוחים ורחובות ללא מוצא באזורי מגורים. עד שנת 1980, 40% מאוכלוסיית ארצות הברית התגוררה בפרברים, וכשני שליש מיחידות הדיור בארצות הברית היו בתי מגורים חד-משפחתיים בעלי חניה צמודה וחצרות היקפיות.

בחלוף הזמן, הדיור הפרברי הפך נושא לויכוח חריף בארצות הברית. מתנגדי הפרבור כוללים מתכנני ערים, חסידי איכות הסביבה ויזמי נדל”ן, השופכים על תופעת הפרברים קיתונות של ביקורת, וטוענים כי צורת דיור זו אינה ברת-קיימא. הצפיפות הנמוכה בפרברים משעבדת את תושביהם לכלי רכב פרטיים, היא הפכה את התחבורה הציבורית בפרברים לחסרת תועלת תפעולית וכלכלית, ומקשה על הספקת שירותים קהילתיים ומסחריים לתושבי הפרברים במרחקי הליכה טבעיים. חסידי הפרברים טוענים כי צורת דיור זו מגשימה את “החלום האמריקאי”, וכי יש לתת לפרט את החירות לבחור את צורת הדיור המועדפת עליו, ולשווקים לקבוע את המציאות לפי כללי הביקוש וההיצע. לטענתם, השלטון צריך להמעיט ככל האפשר מלהתערב בתכנון שימושי הקרקע, לתת לשוק לומר את דברו, ולהפעיל את כוחו השלטוני רק במקרים חריגים, כאשר קיים כשל שוק, או מנימוקים חברתיים כבדי משקל.

ג’ונתן לוין, הוא פרופסור אמריקאי לתכנון ערים, העוסק במדיניות תחבורה, תכנון עירוני וכלכלה ציבורית. פרופ’ לוין צפה בויכוח הסוער בסוגיית הפרבור וקרא תגר על הנחות היסוד העומדות בשורש הויכוח בספרו “Zoned Out”. פרופסור לוין חקר את השאלה האם משאת נפשו של הציבור האמריקאי היא דיור בבית חד משפחתי בפרבר, וגילה כי הן בצד ההיצע – כלומר מצד יזמי נדל”ן, והן בצד הביקוש – כלומר בקרב משקי בית, קיימים רבים המבקשים לגור בצורות דיור אחרות, כמו בתים דו-משפחתיים או בתים משותפים. פרופסור לוין טוען, מנקודת השקפה ליברלית, כי השוק החופשי צריך להציע לציבור מגוון של ברירות דיור שיתאימו למאווים, תקציבים וסדרי עדיפויות שונים, ולא לבחור עבורו העדפה עליונה של בית פרבר חד-משפחתי. מסקנתו של פרופסור לוין היא כי ההנחה ש-“החלום האמריקאי” הוא בית חד-משפחתי בפרבר היא מיתוס המנותק מהמציאות. לסברתו, אין להתייחס אל תושבי ארצות הברית כאל מקשה אחת, בעלת רצון מונוליטי, אלא לספק להם מגוון ברירות לבחירה.

פרופסור לוין חקר כיצד נוצרה המציאות בה הועדפה חלופת הפרבר הטיפוסי, ומסקנותיו הם כי הפרבור הונצח וחוזק על ידי תמיכה והעדפה שלטונית – בדרך כלל של רשויות שלטון מקומיות שזכו להאצלת סמכויות בנושאי תכנון ובנייה. רשויות התכנון והבנייה המקומיות, קבעו בחוקים ותקנות הוראות בדבר חלוקה אזורית של שימושי קרקע שונים, אסרו על שימושי קרקע מעורבים, ותיקנו הוראות בדבר צפיפות דיור נמוכה. חוקים ותקנות אלו, שנקבעו פעמים רבות מטעמים מקומיים צרי אופקים, אסרו על בנייה החורגת מזו המקובלת בפרבר האמריקאי הטיפוסי והנציחו אותו, גם כאשר יזמים בקשו לפתח בנייה גבוהה ורוויה יותר וצרכנים, בקשו להתגורר בדיור צפוף יותר. תושבי הפרברים הקיימים נוטים להתנגד לשינוי אופי צורת היישוב אליה הורגלו, עקב חששות משינויים. גורמי ההתנגדות מגוונים, ובהם, שמרנות, חשש משינוי צביון המגורים, חשש מחדירת אוכלוסיות ממעמדות סוציו-אקונומיים נמוכים יותר לסביבת מגורים נתונה, או חשש מהורדת ערך הבתים הקיימים. האינטרסים המושרשים חוששים מהקמת בניינים גבוהים שיסתירו נוף, יטילו צל, או יסתירו זרימת רוח ויאפילו על הבתים הנמוכים הקיימים, או מיצירת מטרדי רעש, ריח, זיהום אוויר גודש תנועה או מחסור במקומות חניה, כתוצאה מעיבוי הפרברים ותנועת כלי הרכב הזורמת בהם.

מבקרי הפרברים טוענים כי לפרברים האמריקאים השלכות חברתיות, כלכליות וסביבתיות שליליות, כך שרבים מידי משלמים מחיר גבוה כדי שמעטים ייהנו מסגנון דיור פזרני. נטען כי רבים נדרשים לנסוע מרחקים ארוכים כדי לחלוף על פני פרברים זוללי קרקע בדרכם ליעדים שונים, הנסיעות הארוכות עולות במחיר כלכלי וסביבתי גבוה ומיותר והן פוגעות ביעילות הכלכלית המצרפית. צורת החיים המבוזרת מקשה על הספקה וקבלה יעילה של שירותים לתושבי הפרברים, מגבירה את השימוש בכלי רכב מנועיים, מונעת הליכה ברגל או רכיבה על אופניים, גורמת להשמנה ופוגעת בבריאות הציבור. בנוסף נטען כי הפרברים מכרסמים ביעילות הכלכלית של חיי העיר, פגעו בערים כמרכזי חברה, כלכלה ותרבות, והם מגבירים את השימוש בכלי רכב פרטיים ואת השלכות הלוואי השליליות של שימוש זה. בעידן של מודעות סביבתית גוברת, הביקורת על הדיור הפרברי בארצות הברית הנביטה מגמות מנוגדות התומכות בתכנון צורות דיור צמומות, שזכו לתוויות שונות ובהן, “עירוניות חדשה” ((“New Urbanism”, “גידול עירוני חכם” (“Smart Growth”), או “תכנון מונחה תחבורה ציבורית.” (“Transit Oriented Design”).

דפוס הבית המשותף בישראל

חלק מהצרות המטרידות כיום את תושבי ארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות, נחסך מתושבי ישראל כתוצאה מהמוגבלויות הבלתי אפשריות של מדינת ישראל הצעירה. בין השנים 1948 – 1960 עלו לישראל קרוב למיליון עולים חדשים, שרובם עלו עד שנת 1951. דפוס פתרון הדיור המקובל היה בתי שיכון משותפים בעיירות ובשולי הערים, ולא בתים חד-משפחתיים. בשנת 1960 היו בישראל פחות מ – 3.5 כלי רכב לכל 1,000 תושבים, בשעה שבארצות הברית עמדו 376 כלי רכב לכל 1,000 תושבים. מנתונים אלו ברור שבעיות הפרבור הנוכחיות של מדינת ישראל ושורשיהן של בעיות אלו, שונים בתכלית גמורה מאלו של ארצות הברית. למרות הקולות המהדהדים בישראל בנושא הביקורת על הפרבור והזחילה העירונית רצוי לבחון את הדברים ביחס הנכון. השיכונים הישראלים שעצבו חלק משמעותי מערי ישראל באמצע המאה העשרים והשפיעו השראתם על סגנונות בנייה מאוחרים יותר, הם צורות תכנון ודיור שיכולים להיכלל בכבוד בהגדרות המאוזנות של תומכי ה – “עירוניות החדשה” או “הגידול חכם”. במדינת ישראל ניתן לזהות רבדים שונים של צורות דיור עירוניות, ובהם, שרידים מבנייה מזרח תיכונית של תחילת המאה העשרים, בנייה צמודת קרקע בהשראת תנועת “עיר הגנים”, בנייה רוויה בסגנון הבאוהאוס, בתי שיכון עממיים, ורבי קומות. באופן כללי, רב דירות המגורים בישראל נכללות בבנייה רוויה, השומרת על איזונים של צפיפות דיור וחלקות גינון צנועות המקיפות בתים משותפים. גם הפרברים הישראליים דחוסים בהרבה מאלו האמריקאים, והם כוללים בתים דו-משפחתיים וחלקות קרקע של חצי או רבע דונם, בשונה מהפרברים האמריקאיים המורכבים מבתים חד-משפחתיים המשתרעים על משבצות של מספר דונמים.

למרות ההבדלים המהותיים בין צפיפות הדיור האמריקאית לישראלית, ניתן למצוא מכנה משותף בין ישראל לארצות הברית בנוגע להנצחת הדפוסים של מאפייני הדיור המושרשים והשפעתם ארוכת הטווח בהצבת מחסומים לדיור צמום. התופעה של התנגדות תושבים להגדלת צפיפות הדיור בסמוך למגוריהם, והחששות מהשפעות שליליות של העלאת הצפיפות, קיימים גם בישראל. גם בישראל ניתן להצביע על ההשפעות ההיסטוריות של דפוסי דיור מושרשים כחסמים לשווקים ולשאיפות לדיור צמום. עדויות לכך הן המחסור בדירות קטנות – דירות חדר או דירות סטודיו בערי ישראל, והמחסור בבניית בתי דירות המיועדות להשכרה.

* מרבית הדירות בערי ישראל הן דירות בנות 3 חדרים ומעלה המיועדות למשפחות, וקשה למצוא דירות חדר או דירות סטודיו, הן לרכישה והן לשכירות. דירות חדר או סטודיו קטנות ושימושיות נפוצות בערי אירופה, שמחירי הקרקעות בהן גבוהים, והן מספקות מענה לצרכים מגוונים. דירות מסוג זה הולמות ביקושים מגוונים, ובהם של בודדים, צעירים בעלי אמצעים מוגבלים המבקשים לעזוב את בתי הוריהם, מהגרים ממקומות יישוב מרוחקים המבקשים לנסות את מזלם במרכז הארץ, סטודנטים, רווקים, זוגות צעירים ללא ילדים המחפשים דיור זול לתקופת התבססות, משפחות חד-הוריות, זוגות קשישים או אלמנים שאינם זקוקים לדירות משפחתיות, עובדים זרים או תיירים ומבקרים הזקוקים לדיור צנוע וזמני.

הוראות צפיפות דיור בתוכניות בינוי עיר מחד, והרצון לנצל את מירב אחוזי הבנייה מאידך, גרמו לכך שמרבית הדירות שנבנו בערי ישראל הן דירות משפחתיות. בפועל קיימים ביקושים גלויים ורדומים לדירות קטנות, אך קשה למצוא כנגדם היצע הולם. השווקים פיתחו מספר גומחות של דיור צמום, כמו “דירות נופש”, או “דיור מוגן” לקבוצות אוכלוסייה מבוגרות בעלות אמצעים – להן מוצעות יחידות דיור צנועות יחסית בליווי חבילות של שירותים נוספים המותאמים לאוכלוסייה מבוגרת. פתרונות ייעודיים אלה אינם מספקים ביקושים רחבים יותר לדירות קטנות. כתוצאה מביקוש לדירות קטנות בערים, בעיקר על ידי עובדים זרים וצעירים, התפתחה תופעה של פיצול דירות גדולות למספר יחידות דיור. פעמים רבות פיצול הדירות נערך באופן לא חוקי כשהוא מנוגד לתוכניות בניין ערים הקובעות נורמות נמוכות של צפיפות יחידות דיור. תופעת פיצול הדירות עוררה במקרים רבים התנגדות מצד שכנים בבתים משותפים בנימוקים דומים לאלו של תושבי פרברי ארצות הברית שחששו מהגדלת צפיפות הדיור בסביבתם – חשש מירידת ערך הדירות, חשש מהכבדה על הרכוש המשותף, או חששות מהגברת בעיות החניה והתנועה בסביבה.

* השכרת יחידות עסקיות ודירות מגורים היא מסוג עסקאות הנדל”ן המקובלות במשק. אך בנייה עסקית של בנינים שבהם דירות מגורים המיועדות להשכרה אינה מסוג העסקאות הנפוצות במדינת ישראל. מרבית הדירות המושכרות בשוק הישראלי, הן דירות בבתים משותפים הנמצאות בבעלות פרטית. הדירות העממיות מושכרות בדרך כלל בעסקאות פטורות ממסים, ולכן עסק המחזיק מלאי של דירות מגורים להשכרה, וחייב בתשלום מסים, מתקשה להתחרות במחירי שוק המגלמים פטור ממסים והסתמכות על ניהול וולנטרי של בתים משותפים. מסיבה זו עסקים המשכירים באופן שיטתי מלאי דירות, או מעונות סטודנטים, מנוונים, וזאת בשונה משוק משוכלל של השכרת יחידות עסקיות, החייבת במס גם על ידי בעלים פרטיים. בניסיון לשנות את המצב ממשלת ישראל יזמה את החוק לעידוד בניית דירות להשכרה, התשס”ז – 2007, שמעניק הטבות מס לעסקי בניית דירות להשכרה.

הניסיון הישראלי בבניית שיכונים ציבוריים העלה כי תוכניות של דיור צמום לא תמיד עולות יפה. במקומות מסוימים התרכזו בבלוקים משותפים משפחות צעירות ברוכות ילדים ונמצאו 50 ילדים ואף יותר בבלוק בודד, שריכוזם הוריד מחד את איכות החיים, והגביר מאידך את בלאי הבית המשותף. במקומות אחרים התרכזו בבתים משותפים משפחות מבוגרות או דיירים עריריים  וקשישים, שנעדרו בהם בעלי יוזמה ורצון לשמור על שלמות הבית המשותף וגרמו לבלאי מואץ וחזות עגומה. הסתבר כי המציאות לא נקבעת רק על ידי הוראות תכנון וצפיפות דיור, אלא גם על ידי גורמים חברתיים וסוציו-כלכליים. בדיור המשותף והצמום עדיף במקרים רבים ליצור תמהיל של משפחות בהרכבים, גדלים וגילאים שונים כדי שהשכנים יעשירו או יאזנו את חיי הבית המשותף לרווחתם המשותפת. עידוד דיור צמום דורש התאמה של כללים והוראות תכנון שהונהגו בעבר, לרבות בנושא תקני חניה. דווקא דיירים בודדים – צעירים או מבוגרים, עשויים להסתפק גם בדירות קטנות וגם בשטחי חניה מצומצמים עקב שימוש בתחבורה ציבורית, כלי רכב דו-גלגלי או הליכה רגלית, וכך יצאו שכניהם הקרובים והרחוקים יותר נשכרים.

סיכום

מעורבות שלטונית בשוק הדיור עמוקה ומשפיעה על הקניינים הפרטיים בנכסי דלא ניידי באופן משמעותי, בין השאר באמצעות הוראות חוקי התכנון והבנייה וחקיקת המשנה הנובעת מהם, ובאמצעות חוקי המס. בארצות הברית חקיקת התכנון מגנה על דפוס הדיור הפרברי ומנציחה אותו, גם כאשר השוק מבקש גמישות ומגוון רחב של בחירה בדפוסי דיור צמומים. בישראל, חקיקת התכנון והמיסוי מגנה על דפוס הדיור המשפחתי המקובל בבתים משותפים, גם כאשר השוק מבקש מגוון רחב יותר של דפוסי דיור לבודדים ומשפחות זעירות, כמו דירות חדר וסטודיו, מעונות לסטודנטים, או דירות להשכרה. כאשר נורמות ותקנים משתרשים, רבים מסתגלים אליהם ומתעורר חשש כי שינויים במאפייני הדיור וסביבתו יזיקו, גם כאשר הם צפויים להועיל, וכך מחוזקת הנטייה להשאיר את הקיים על מכונו.

מקורות וחומר לעיון:

על ספרו של פרופסור ג’ונתן לוין

Zoned Out, Regulation, Markets, and Choices in Transportation and Metropolitan Land Use, Jonathan Levine

ביום 21.4.2006, פרופ’ לוין ערך סמינר במרכז ללימודי תחבורה של אוניברסיטת פורטלנד. בסמינר ניתן לצפות באתר האינטרנט של המרכז ללימודי תחבורה של אוניברסיטת פורטלנד:

http://www.media.pdx.edu/Transportation/Transportation_042106.asx

תקציר הסמינר: http://www.cts.pdx.edu/pdf/Abstract_Levine_Spring_2006.pdf

מרחב, התנועה לעירוניות מתחדשת בישראל

Leave a Reply