השכרת מקומות חניה בישראל – מגמות ומחשבות

מה הן המגמות בשוק השכרת מקומות חניה בישראל, ועל מה הן עשויות להעיד? ניתוח נתונים מלוחות מודעות להשכרת מקומות חניה בישראל.

מבוא, הנחות ונתוני יסוד

בשנת 1970 מצבת המכוניות בישראל הייתה 266,000 כלי רכב. עד שנות השבעים של המאה העשרים מרבית הבתים המשותפים בישראל נבנו כשהם מוקפים חצרות פתוחות ששימשו בדרך כלל לגינות נוי, אך ללא מקומות חניה. באותה תקופה מרבית בעלי המכוניות נהגו להחנות את כלי הרכב שברשותם בשולי רחובות הסמוכים לבתים או לעסקים. בשנות השבעים והשמונים התרבו כלי הרכב ועלתה הדרישה לחניה סמוכה לבתי המגורים. בחלק מהבתים המשותפים הקיימים הוסבו שטחי גינות למגרשי חניה, ואת הבתים המשותפים החדשים שנבנו החלו לרצף במגרשי חניה, שבדרך כלל שימשו את כלל הדיירים כרכוש משותף על בסיס הכלל, “כל הקודם זוכה”. בשנת 1980 מספר כלי הרכב בישראל עלה ל – 540,000 והגביר את הביקושים למקומות החניה בשולי הרחובות וסמוך לבתים המשותפים. ביקושים גוברים למקומות חניה בשנות השמונים של המאה העשרים הגבירו את הסכסוכים על מקומות החניה במגרשי חניה משותפים, והצמדה ייחודית של משבצות חניה לדירות מגורים החלה להפוך לנוהג מקובל. בחלק מבנייני המגורים הגבוהים ומבנייני העסקים נבנו חניונים תת קרקעיים. במשטר התכנוני והמשפטי בישראל גודלה של משבצת קרקע תקנית הראויה לשמש כמקום חניה הוא 25 מטר רבוע. משבצות החניה אינן נרשמות כחלקות עצמאיות שניתן לעשות בהן בקלות יחסית עסקאות מכר, והן נכללות בתוך חלקות קרקע גדולות, או, כמקובל בבתים משותפים, מהוות חלקים מוגדרים מהרכוש המשותף המוצמדים לדירות מסוימת. מסיבות אלו כמעט שלא נערכות עסקאות מכר במשבצות חניה, אלא עסקאות של שכירות, שהן דינמיות יותר ויכולות להתגבש בין משכיר לשוכר כמעט ללא מעורבות של השכנים לחניה, או של רשויות ציבוריות.

בשנת 1990 עלה מספר כלי הרכב בישראל מעל מיליון כלי רכב, ובשנת 2007 המספר עלה על 2.28 מיליון. רמת המינוע הנוכחית בישראל עומדת על כ 315 כלי רכב ל – 1,000 תושבים ונחשבת רמה נמוכה במושגי העולם המערבי. יחד עם זאת בממוצע לכל משק בית בישראל עומד כלי רכב פרטי ומספר הנפשות במשק בית ישראלי גבוה מהמקובל בעולם המערבי. העלייה הדרמטית במספר כלי הרכב בישראל בארבעים השנים האחרונות יצרה לחצי חניה, בפרט במרכזי הערים הגדולות, והשפיעה על שכלול שוק השכרת מקומות החניה. במרחב הציבורי והתקשורתי בישראל נשמעים קולות הקוראים לטיפול עירוני וממשלתי בבעיית המחסור במקומות החניה במרכזי הערים. בניגוד לדיבורים, שוק השכרת מקומות חניה הוא אופן ביטוי מעשי, מוחשי וכמותי לבעיית המחסור במקומות חניה, אשר משתקף מהמחיר שהציבור מוכן לשלם בשוק החופשי תמורת מקומות חניה, ולכן מעניין לבחון השתקפות זו.

כדי לבחון ולנתח את המגמות המשתקפות משוק השכרת מקומות חניה בישראל נאספו נתונים מארבעה אתרי לוחות אינטרנט מובילים בישראל, אשר ייחדו סיווג לעסקאות במקומות חניה במסגרת אפשרויות מיון בסיסי הנתונים שלהם. האתרים הם: homeless.co.il, madas.co.il, yad2.co.il, 2bhome.co.il. הנתונים לוקטו ממודעות לוח להשכרת מקומות חניה שפורסמו באתרי האינטרנט, כפי שהופיעו ביום אחד באמצע חודש יוני 2009. בסך הכול נמצאו באותו יום 111 מודעות להשכרת מקומות חניה ברחבי הארץ. הבחינה והניתוח אינם מתיימרים להיות בעלי מובהקות סטטיסטית ונכונות מדעית, אלא לשמש מכשיר לבחינה גסה של השתקפות מגמות ובסיס למחשבות על בעיית המחסור במקומות חניה, אמיתותה, עוצמתה והיקפה.

נתונים, ממצאים והרהורים

היקף שוק השכרת מקומות חניה

מתוך 111 המודעות להשכרת מקומות חניה, 84 מודעות התייחסו לעסקאות בתחומי העיר תל אביב יפו – 50 מודעות התייחסו למקומות חניה באזור הצפון הישן של תל אביב, בסמוך לרחובות בן יהודה ואבן גבירול. 22 מודעות התייחסו למקומות חניה באזור “לב תל אביב”, באזור הרחובות אלנבי, אחד העם ושדרות רוטשילד, 8 מודעות התייחסו למקומות חניה באזור מרכז ומזרח תל אביב, 2 מודעות התייחסו למקומות חניה בתל אביב באזורים שמצפון לירקון,  מודעה אחת בדבר מקום חניה בדרום תל אביב ואחת ביפו.

27 מודעות נוספות התייחסו בעיקר להשכרת מקומות חניה בערי מרכז הארץ – 7 מודעות התייחסו להשכרת מקומות חניה בעיר רמת גן, בהן 4 מודעות להשכרת מקומות חניה באזור העסקים מתחם “הבורסה”, ו – 3 מודעות במרכז רמת גן. 4 מודעות התייחסו לאזור מרכז חולון, 4 מודעות לגבעתיים, 2 מודעות התייחסו לראשון לציון, 2 מודעות לרעננה, 2 מודעות בעיר בני ברק – אחת ממרכז העיר והשנייה מאזור התעשייה הצפוני, 2 מודעות למרכז בת-ים, 2 מודעות התייחסו לרמת השרון, מודעה אחת עסקה במקום חניה במרכז אשדוד, ומודעה אחת לעיר רחובות.

מהנתונים שנמנו לעיל נראה כי ברוב שטח מדינת ישראל כמעט ולא פועל שוק של השכרת מקומות חניה נפרדים – בשונה מעסקאות מכר או השכרה של משבצות חניה הנמכרות בצוותא עם יחידות בבתים משותפים או בבנייני עסקים. האזור “הער” ביותר בו מתקיים שוק השכרת מקומות חניה “משוכלל” הוא תל אביב, ובעיקר באזורי “הצפון הישן” ו-“לב תל אביב”. אפילו בערי גוש דן הצפופות – בני ברק, גבעתיים, בת-ים, חולון ורמת גן, היקף העסקאות של השכרת מקומות חניה ייחודיים נמוך. מעניין שלא נמצאו מודעות השכרת חניה בערים נוספות, ובהן הערים הגדולות בישראל, כמו ירושלים, באר שבע או חיפה.

מניתוח הנתונים מתקבל רושם כי ברחבי מדינת ישראל אין בעיות חניה והן מתמקדות בתחומי מטרופולין דן, ובעיקר באזורים הותיקים של תל אביב. נראה גם שהקולות הציבוריים ביחס ל-“מצוקת חניה” עולים על הנכונות האמיתית של הציבור לשלם תמורת מקומות חניה במקומות בהן היא מצויה במחסור. הסבר אפשרי לתופעה זו טמון בעובדה שתושבי ישראל משלמים עבור רכישת רכב ואחזקתו סכומי מס גבוהים בקני מידה עולמיים השוואתיים והם מעדיפים להתפשר ולוותר על החזקת מקום חניה קבוע וייחודי לפני שהם נאלצים לשלם תמורתו.

ערך שכירות מקום חניה

ערכו של מקום חניה בשוק משתנה באופן טבעי בהתאם לכללי הביקוש וההיצע בהתחשב בזמן ובמקום. הסכום הממוצע שנדרש עבור מקום חניה בקרב 111 המודעות שנמצאו היה 360 ש”ח, ובאופן טבעי היו הבדלים בין מקומות ואזורים שונים. הסכום הממוצע שנדרש עבור מקום חניה במרכז תל אביב היה 583 ש”ח, בצפון הישן של תל אביב 544 ש”ח, באזור “לב תל אביב” 502 ש”ח, ובצפון החדש של תל אביב 500 ש”ח. במתחם “הבורסה” ברמת גן נדרש בממוצע סך 450 ש”ח עבור מקום חניה, במזרח תל אביב 407 ש”ח, ברמת השרון 350 ש”ח, במרכז רמת גן 297 ש”ח, ברעננה 295 ש”ח, בדרום תל אביב 200 ש”ח, באשדוד הוצע מקום חניה תמורת 200 ש”ח וברחובות תמורת 115 ש”ח.

היחס בין ערך מ”ר חניה למ”ר שטח משרדים

במסגרת הליכי תכנון ופיתוח נכסי מקרקעין מתקבלות החלטות בנוגע לחלוקת הייעודים של המבנה העתיד להתפתח. מבנה יכול לשמש לייעודים ייחודיים או לייעודים מעורבים, כמו חנויות, משרדים, מגורים, מחסנים, שטחים ציבוריים, חניות ודרכי גישה. פעמים רבות ניתן בפועל לבצע המרות בין הייעודים השונים ללא קושי רב. ניתן להניח כי אילו הליכי תכנון מבנים היו נקבעים לפי שיקולי שוק טהורים, בסביבה תחרותית משוכללת ובמשא ומתן בין בעלי קרקעות לבין קונים או שוכרים פוטנציאליים, היה נוצר איזון בין הייעודים השונים, שהיה ממקסם את אופן הניצול ואת ערך השוק של המבנים המפותחים. באופן פשטני ביותר ניתן להדגים ולטעון כי אם היה דרוג ביקושים בסדר יורד לייעודי קרקע לפי הסדר – א. חנויות, ב. משרדים, ג. מחסנים, יזמי המקרקעין היו שואפים למקסם את שטח החנויות, אחר כך את שטחי המשרדים ולבסוף את אזורי המחסנים. המיזוג בין הביקושים לייעודים שונים מצד רוכשים עם הרצון של יזמי מקרקעין למקסם רווחים, היה מתכנס לאיזון שבו ההבדלים בין מחירי הייעודים השונים של המבנה היו מצטמצמים, ויחסי חלוקת הייעודים הפנימית הייתה משקפת את סדרי העדיפות הקיימים בשוק.

על סמך ההנחה התיאורטית ששוק חופשי, תחרותי ומשוכלל היה מוצא איזון כלכלי לייעודי קרקע שונים, ניתן להניח כי במקום שקיימים פערים גבוהים בין מחיריהם של ייעודי קרקע שונים, קיים חוסר איזון והפרעה לתפקוד השוק החופשי הגורמים לחוסר יעילות בהקצאת משאבים ובניצולם. ניסינו לבחון האם בשוק הישראלי קיים חוסר יעילות בכל הנוגע להקצאת הייעודים של משרדים ומקומות חניה במבני משרדים בישראל. בחינה זו נערכה על ידי השוואה בין הערכים של השכרת מטר רבוע שטחי חניה שנמצאו במודעות שנסקרו לבין ערכי השכרת מטר רבוע של שטחי משרדים באזורי החניות, כפי שעולים מלוחות המודעות. לצורך הניתוח הונח כי שטח חניה הוא 20 מ”ר, ולא השטח התקני של 25 מ”ר, כדי לשלב מקדם שיתקן את ההנחה ש-“השטחים הציבוריים” היחסיים בשטחי משרדים נמוכים בהשוואה ל-“שטחים הציבוריים” המשרתים כלי רכב חונים.

כאמור, מדובר בהשוואה גסה, שנועדה לעורר מחשבות ודורשת בחינה מעמיקה ומדוקדקת יותר. מכל מקום, מהממצאים הגסים העולים מההשוואות נראה כי בישראל ערך השכרת מטר רבוע של שטחי משרדים גבוה באופן משמעותי מהשכרת מטר רבוע שייעודו לחניה. השכרת מטר רבוע שייעודו משרד מניב סכום גבוה בהשוואה להשכרת מטר רבוע שייעודו חניה בסדרי הגודל הבאים:

בעיר רחובות מטר רבוע של משרד מושכר בערך העולה פי 10.87 ממטר רבוע חניה מושכרת, במרכז בת-ים פי 7.44, ביפו פי 6.53, במרכז רמת גן פי 5.56, בדרום תל אביב פי 4.8, ברעננה פי 4.71, במרכז ראשון לציון פי 4.47, במרכז חולון פי 4.33, באשדוד פי 3.6 , ברמת השרון פי 3.36, בצפון בני ברק פי 3, במרכז גבעתיים פי 2.87, בצפון החדש של תל אביב פי 2.72, במזרח תל אביב פי 2.6, באזור הבורסה ברמת גן פי 2.44, בצפון הישן של תל אביב פי 2.33, במרכז בני ברק פי 2.31, בלב תל אביב פי 2 ובמרכז תל אביב פי 1.66.

משמעות היחסים בין דמי שכירות עבור מטר רבוע משרד למטר רבוע חניה היא שאילו הדבר היה תלוי רק בבעלי הנכסים ובשוכרים, הם היו מסבים חלק משטחי החניות הבנויים לשטחי משרדים ויוצרים איזון חדש. באיזון החדש סך כל שטחי המשרדים היו גדלים על חשבון שטחי החניה, דמי שכירות המשרדים היו יורדים ודמי החניה עולים.

הסיבות העיקריות לכך שדמי השכירות עבור חניה נמוכים, היא משום שיזמי נדל”ן נאלצים לקיים תקני בנייה המחייבים אותם לבנות שטחי חניה לפי מפתח תקני ולא לפי כללי ביקוש והיצע, ומשום שלשטחי החניה קיימים מתחרים זולים בצורת מקומות חניה על שטחים ציבוריים ובשולי הרחובות. כאשר יזם מפתח קרקע בסביבה נתונה שכניו חוששים כי הפיתוח החדש יפגע במלאי מקומות החניה הזולים המצויים בשולי הרחובות, ומשמשים להנאתם ולרווחתם, ולכן הם מתנגדים לתוכניות פיתוח שאינן כוללות תוספת בנייה של מקומות חניה. למרות המטרה שלא להעמיס על החניות בשולי הרחובות, במקומות רבים נוצר עומס על חניית הרחובות משום שמקומות החניה בשולי הדרכים עדיין זולים ממקומות החניה הבנויים.

תקני החניה יוצרים עודף מקומות חניה המייקר ומנפח את מחירי הפיתוח והנדל”ן בכל הארץ, ובפרט בערים שאינן סובלות ממחסור במקומות חניה, כמו רחובות, בת-ים, רעננה, או ראשון לציון. אך גם בחלקים של ערים גדושות יותר כמו רמת גן, ובחלקים רבים מתל אביב קיים עודף של מקומות חניה, שחלקו סמוי וחלקו גלוי לעין.

Leave a Reply