סוג חדש של חניה ציבורית-עירונית נולד

מבלי להבין ומבלי להרגיש נולד בתל אביב יפו סוג חדש של חניה ציבורית-עירונית על קרקע פרטית.

סוגי חניה עירונית מסורתיים

בתל אביב יפו ניתן למצוא סוגים שונים של משבצות חניה לכלי רכב ולסווג אותם לפי קריטריונים שונים. נציין מספר סוגי משבצות חניה אופייניים:

משבצות חניות פרטיות – משבצות חניה לכלי רכב על קרקעות בבעלות פרטית. משבצות חניה אלו כוללות, בין השאר:

(1)   משבצות חניה על קרקע פרטית ששימושן וייעודן העיקרי הוא לחניית כלי רכב בודדים.

(2)   משבצות חניה פרטיות שייעודן לשמש כמקומות חניה באופן נלווה לשימושי קרקע אחרים, על חלקות קרקע פרטיות ששימושן העיקרי הוא מגורים או עסקים.

(3)   משבצות חניה שייעודן לשמש כמקומות חניה הצמודים לדירות או לבתי עסק פרטיים, המהוות חלק מרכוש משותף בבתים משותפים שהוקצו והוצמדו לחלקות משנה.

(4)   משבצות חניה בחניונים פרטיים שנבנו למטרה בלעדית או עיקרית במסגרת עסקים של חניית כלי רכב, ומשמשים למספר רב של כלי רכב.

(5)   משבצות חניה בחניונים פרטיים הכלולים במתחמים ששימושם העיקרי למגורים, עסקים או מסחר, שבהם חניון כלי רכב המשרת רבים החונים במתחמים.

משבצות חניה ציבוריות – משבצות חניה לכלי רכב על קרקעות בבעלות ציבורית, ובדרך כלל בבעלות רשות מקומית. משבצות חניה אלו כוללות, בין השאר:

(1)   משבצות חניה בשולי רחובות.

(2)   חניונים ציבוריים הבנויים על קרקע בבעלות רשות מקומית וייעודן לשמש כמקומות חניה לרווחת משתמשי הקרקע באזור החניונים. בתל אביב יפו חניונים אלו מופעלים על ידי חברה בבעלות העירייה – “אחוזות חוף בע”מ”.

סוג חדש של חניה עירונית – חניה ציבורית-עירונית על קרקע פרטית.

לאחרונה נוצר סוג חדש של חניה – חניה ציבורית-עירונית על קרקע פרטית.

סוג החניה החדש הוא תוצאה של מימוש הוראות תקנה 5 לתקנות התכנון והבנייה (התקנת מקומות חניה), התשמ”ג – 1983, הקובעות: “מותר להורות בתוכנית מפורטת או בתכנית מתאר מקומית כי שטח המיועד לחניון ציבורי כמשמעותו בתוספת הדרוש לדעת מוסד התכנון לאותה תוכנית, יועמד לרשות הציבור על פי הסדרים שייקבעו, או יוקנה לרשות המקומית שבתחומה נמצאים המקרקעין ויירשם על שמה בפנקסי המקרקעין כמכר ללא תמורה, ובלבד שתירשם בספרי המקרקעין הערת אזהרה שלפיה מקרקעין אלה ישמשו לאותה מטרה בלבד.”

“חניון ציבורי כמשמעותו בתוספת” הוא: “חניון המיועד לשימוש הציבור ואשר מקומות החניה שבו אינם מוצמדים למשתמשים מסוימים.” מכאן שועדת תכנון מקומית רשאית להורות שחניון בבעלות פרטית שנועד למשתמשים מתחלפים ובלתי מסוימים יוקנה לרשות המקומית ללא תמורה, או שיועמד לרשות הציבור על פי הסדרים שייקבעו על ידי ועדת תכנון.

העברת בעלות בקרקע פרטית לרשות ציבורית בדרך של “מכר ללא תמורה” היא שם נרדף ל-“הפקעה”. לשר התחבורה רשות להפקיע קרקעות פרטיות למטרות ציבוריות של סלילת כבישים, אך באופן שגרתי אין כל סיבה שבמדינה דמוקרטית רשות מקומית תפקיע חניון פרטי המשמש את הרבים לטובת עצמה ותתערב בקניין הפרטי של בעל החניון או בניהול כלכלת החניון. כנראה שמסיבות אלו לא נעשה שימוש נרחב בהפקעת חניונים או בהתערבות בניהולם. בשנים האחרונות חלו שינויים בנושא זה בעקבות שינוי מדיניות התכנון בתל אביב יפו.

בעקבות מדיניות להגדלת צפיפות שימושי הקרקע בעיר והגבהת קו הרקיע של העיר, ועדות התכנון בתל אביב יפו מעניקות היתרים לבניית יותר בניינים רבי קומות. חלק מבניינים אלו נבנה סמוך לצירי תנועה ראשיים, כמו “ציר איילון”, אך רבי קומות נבנים גם בתוך אזוריים ותיקים ומסורתיים של בניה יחסית נמוכה. האזורים הותיקים בתל אביב נבנו לפי תקני תנועה וחניה נמוכים שהיו יפים לזמנם, אך הם אינם תואמים את שיעור הבעלות והשימוש בכלי רכב פרטיים בעידן הנוכחי. הגדלת השימוש בכלי רכב פרטיים יצרה מחסור במקומות חניה באזורים הותיקים, וכמובן שהוספת בניין רב קומות לאזור בו כבר קיים מחסור במקומות חניה עלולה להחריף את בעיות התנועה והחניה באזור, ותכנון בניין מסוג זה דורש פתרונות תנועה וחניה לא רק לדרי ואורחי הבניין החדש, אלא גם לסביבתו.

מטבע הדברים, כאשר מוגשות בקשות לתכנון רבי קומות סמוך לשכונות קיימות תושבים סמוכים מגישים התנגדויות, בין השאר, עקב חששות מהחרפת תנאי תנועה וחניה. במצבים אלו ועדות התכנון נדרשות למצוא איזונים בין היזמים של רבי הקומות – המבקשים להפר את המצב הקיים וליצור מציאות חדשה, לבין השכנים – המתקשים להתנהל במציאות הקיימת וחוששים משינויים לרעה. בניסיונות למצוא תכנון מאוזן העמידו ועדות תכנון תנאים לפיהם היזמים נדרשו להקצות מקומות חניה לטובת הציבור הרחב או ציבור השכנים לבניינים החדשים. תנאים אלו המשיכו לעורר מחלוקות ושאלות פרשנות גם לאחר קביעתם, ובשנים האחרונות שני מקרים נדונו בפסקי דין של בתי המשפט.

ביום 10.4.2014 דן בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, (כב’ השופטת ר. רונן), בעתירה שהגישו דיירים שהתגוררו בסמוך לרחוב פרישמן בתל אביב. ברחוב פרישמן נערכה תוכנית בינוי ובעקבותיה הוקם מיזם מגורים ומסחר, ובו 29 קומות מגורים ונבנה בו חניון תת קרקעי. במסגרת התוכנית שאישרה את המיזם נקבע כי: “בפרויקט יופעל חניון ציבורי כמשמעותו עפ”י החוק בהיקף של 100 מקומות חניה לפחות.”. תנאי זה היה חלק מתנאי היתר הבניה, כדי לאזן את המחסור במקומות חניה באזור.

תושבי רחובות הסמוכים לבניין הגישו עתירה מנהלית ובמסגרתה טענו כי התנאי להפעלת חניון ציבורי נועד להקל על המחסור במקומות חניה בסביבה וכי העירייה צריכה לפקח על קיום התנאי וקביעת תנאים מעשיים כדי לתת תוכן ממשי לכך, ובהם מחירים סבירים ושעות פתיחה הכוללות שעות מאוחרות וסופי שבוע. בית המשפט קבע כי לעירייה יש סמכות לפקח על כך שהחניון ישמש “חניון ציבורי”, תוך צמצום זכותה להתערב בתעריפי החניה שגובה היזם, אך זכות התערבות אם היזם יקבע תעריפי חנייה “בלתי סבירים במידה כזו שלא ניתן עוד יהיה לראות את החניון כחניון “ציבורי” “. בית המשפט גם קבע כי העירייה מוסמכת לפקח על כך שהחניון יהיה פתוח בשעות הנדרשות  על ידי הציבור כדי שיחשב כ-“חניון ציבורי”.

ביום 6.1.2015 ניתן פסק בבית המשפט העליון בעניין מחלוקת שהתייחסה להסדר תכנון חניה בבניין רב קומות שהוקם ברחוב נהרדעא בתל אביב. באותו עניין ועדת התכנון קבעה כי היזם יקצה 80 מקומות חניה בחניון תת-קרקעי שנכלל בבניין שהקים לרשות דיירי הסביבה ולא לטובת דיירי הבניין החדש. למרות קביעה זו הצדדים המעורבים נחלקו בשאלה כיצד לפרש את התנאי. בית המשפט העליון קבע כי ועדת התכנון מוסמכת מכוח תקנות תכנון החניה להעביר לעירייה בעלות וזכות ניהול וקביעת סדרי חניה ציבורית בחלק מחניון שנבנה על ידי יזם פרטי. בית המשפט גם קבע כי אין זה סביר שהעירייה תציע את מקומות החניה למכירה לתושבים השכנים לבניין, שכן מדובר בחניון ציבורי, הדורש תחלופת משתמשים יעילה ושוויונית. בית המשפט העליון לא הכריע בכל המחלוקות שהתעוררו בין הצדדים בנוגע ליישום התנאי התכנוני, ובין השאר קבע כי על העירייה לדון מחדש בשאלה האם היא רשאית לגבות דמי שימוש בחניון מהתושבים הסמוכים לאחר שתאסוף נתונים ותבחן את מידת הפגיעה בהם כתוצאה מהתוכנית החדשה.

סוג חניה חדש והעדר עקביות בנוגע לשיווי המשקל הכלכלי של חניות עירוניות

סוג החניה החדש עשוי לחדד את חוסר העקביות בנוגע למדיניות החניה העירונית, היוצרת חוסר שיווי משקל כלכלי בין עניינים שונים.

העדר שיווי משקל כלכלי בין חניות פרטיות לחניות ציבוריות

מדיניות מחירי החניה הציבורית-עירונית בתל אביב יפו אינה נערכת לפי קריטריונים כלכליים של ביקוש והיצע, אלא לפי שיקולים פוליטיים. תעריפי החניה בשולי הרחובות ובחניונים שבשליטת העירייה נמוכים בדרך כלל מתעריפי החנייה הנגבים בחניונים הפרטיים. תמחור החניה בשולי הרחובות וברחובות העירוניים מעדיף את תושבי העיר, הזוכים בפטור או בהנחות לעומת אורחים מבחוץ. באזורים בהם קיים מחסור חמור במקומות חניה קיימות מגבלות על חניה של זרים בשעות מוגדרות, אך לא נעשה שימוש במנגנונים כלכליים לווסת ביקוש והיצע.

כתוצאה מהעדר שיווי משקל כלכלי ותחרות בין מקומות חניה עירוניים מוזלים למקומות חניה פרטיים יקרים נוצרת הקצאה לא יעילה של מקומות החניה ומחיריהם.

בעתירה של תושבי סביבת הבניין ברחוב פרישמן בתל אביב נטען כי הקמת בניין חדש שכלל חניון חדש דווקא החריפה את מצוקת החניה באזור משום שהבניין והחניון מושך כלי רכב מהסביבה, שנהגיהם מנסים תחילה למצוא מקום חניה מוזל ברחוב. מנגד, בית המשפט ציין כי חניון חדש מקל על תושבי האזור במציאת מקומות חניה בשעות הערב ובסופי שבוע.

העדר שיווי משקל עם ערכי קרקעות

הוספה או גריעה של מקומות חניה באזור נתון משפרת או גורעת מאיכות החיים באזור, ולכך השפעה על מחירי הקרקעות באזור הנתון. החלטות תכנוניות בנוגע לחניות באזורים נתונים צריכים לשקלל את ההשפעות הכלכליות של ההחלטות התכנוניות, ולשאוף לא להזיק לתושבי אזורים מסוימים לטובת קופת העירייה הציבורית, אך גם לא להעשיר תושבי אזורים מסוימים על חשבון הקופה הציבורית.

בערעור שנדון בבית המשפט העליון בעניין הבניין ברחוב נהרדעא ציין בית המשפט אגב החלטתו כי יש לבחון את משמעותו וחוקיותו של הסכם בדבר פטור מהיטל השבחה שנתנה ועדת התכנון ליזם כנגד עלות הקמת החניות שנועדו לתושבי האזור הסמוך. משמעותה של הענקת פטור כזה היא שהיזם בנה את “החניון הציבורי” על חשבון כלל משלמי המסים. אם תינתן ליזם אפשרות לגבות תשלום על החניון הציבורי הרי הוא יצא נשכר מחניון שבנה על חשבון תושבי העיר, ואם יוענק פטור מתשלום רק לתושבי האזור, הרי הם עשויים לצאת נשכרים על חשבון כלל תושבי העיר.

חוסר שיווי משקל ותחרות בין ערך כלכלי של חניה לערך תחבורה חסכונית בצריכת חניה.

שאיפה של רשות מקומית להקל על מחסור במקומות חניה שנוצר כתוצאה משינויים דמוגרפיים, עלייה ברמת החיים ושינוי אורחות החיים, מוצדקת שכן חובתה של רשות מקומית להתנהל לרווחת תושביה. אך את בעיית המחסור במקומות חניה ניתן לפתור באמצעים נוספים וחליפיים להקמת מקומות חניה נוספים. אמצעים אלו כוללים עידוד תחבורה חסכונית בצריכת חניה – הכוללת, בין השאר, עידוד שימוש ברכבות, אוטובוסים, מוניות או כלי רכב משותפים, עידוד תנועה ותחבורה צמומה, הכוללת הליכה רגלית, רכיבה על אופניים, או שימוש בכלי רכב ממונעים קלים וצמומים.

נושאים למחשבה

קיימת נטייה טבעית של ציבור רחב לדרוש מהשלטון המקומי מחירי חניה מוזלים ונטייה של פוליטיקאים להיות “נחמדים” לציבור, ולספק לו חניות במחירים מוזלים מערכם הכלכלי, (- המחיר שהיה נקבע אילו החניות היו נסחרות בשוק חופשי משוכלל). אך מחירי החניה המוזלים המלאכותיים גורמים להקצאת משאבים לא יעילה ומגולגלים בסופו של דבר על הציבור בדרכים יקרות ופחות מוחשיות, בין השאר, בפקקים וגודש תנועה, במחירי ארנונה גבוהים, או במחירי קרקעות או שכירות יקרים, (אשר מגולגלים על שוכרים וצרכנים במחירי שירותים ומצרכים).

קיימות דרכים יצירתיות לפיהן ניתן לקבוע תמחור כלכלי מאוזן לחניות העירוניות, כך שישופר האיזון בין עלות השימוש במשבצות החניה הפרטיות לעלות השימוש במשבצות החניה הציבוריות. ניתן גם להפוך את זכות החניה של תושבי העיר, או תושבי אזורים מסוימים לזכות סחירה, כך שכל תושב יוכל למכור או לקנות את זכות החניה בעירו.

מקורות וחומר לעיון:

עע”מ 2390/12, 2394/12, 2448/12 נציגות פרויקט מגדלי בארי-נהרדעא תל אביב ואח’, נ’ ג’קי רוזנבלום (גורן) ואחרים.

עת”ם 31405-09-13 מינדלין ואח’ נ’ עירית תל אביב-יפו ואח’

חניות עירוניות – משנה לא סדורה.

Leave a Reply